sEGMENTO
MERCADO IMOBILIÁRIO
ÍNDICES
IPCA
Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
Tem por objetivo medir a inflação de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias.
INCC
Índice Nacional de Custo de Construção
É utilizado para averiguar o custo dos insumos utilizados em construções habitacionais.
IGP-M
Índice Geral de Preços – Mercado
É calculado e divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE/FGV) e era usado como indexador em contratos de aluguel, daí vem seu apelido de inflação do aluguel.
COMPOSIÇÃO – SEGMENTO IMOBILIÁRIO
INCORPORADORAS
LOTEADORAS
MULTIPROPRIEDADES OU MULTICOTISTAS
Construtoras
Alto padrão
Geralmente financiamento próprio, sacado faz pagamentos recorrentes e quitação na entrega das chaves.
MéDIO PADRÃO
Mercado concorrido por Banco. Obra financiada pelo Plano Empresário, com objetivo de adquirir os sacados, geralmente financiado em torno de 80% mas os restantes dos recebíveis também tem que passar pela conta.
BAIXO PADRÃO
Tradicional Minha Casa Minha Vida, onde há um subsídio na aquisição da casa própria. Caixa Econômica financia 80% e 20% fica para construtora como Pró-soluto. A entrada geralmente é feita de 24 a 60 meses.
OBS.:
- Período de obra de 18 a 36 meses;
- Geralmente atualização pelo INCC até a conclusão da obra e IGPM pós entrega das chaves;
- Bancos geralmente começam a financiar a partir de 30% obras;
- Margem de lucro de 18 a 25% para baixa renda. 35 a 40% alta renda.
ANDAMENTO DA OBRA X QUANTIDADE DE MESES
0%
DA OBRA
NÃO COMPRAMOS.
20%
DA OBRA
INÍCIO DE OBRA ATÉ UNS 20%
NORMALMENTE NÃO ULTRAPASSA DE 12 A 18 PARCELAS
50%
DA OBRA
ENTRE 20 A 50%
ENTRE 18 A 24 PARCELAS
70%
DA OBRA
ENTRE 50 A 70%
ENTRE 24 A 36 PARCELAS
100%
DA OBRA
ENTRE 70 A 100%
COM UM BOM HISTÓRICO E OBRA CONCLUIDA PODE CHEGAR A 48 MESES.
OBS.:
- Não é uma regra, apenas conceitual - crédito sempre vai avaliar as parcelas;
- Sempre questionar o andamento das obras, pois, se estiver muito atrasada, muda a análise.
LOTEADORAS
ALTA CONCORRÊNCIA
Muita concorrência no mercado de CRI, as loteadoras na sua grande maioria trabalham com o financiamento próprio.
ALTA RENTABILIDADE
Altamente rentável, mas com grandes dificuldades de informações contábeis.
MUITAS PESSOAS ENVOLVIDAS
Sempre há vários sócios envolvidos, donos dos terrenos, o incorporador, os investidores entre outros.
FINANCIAMENTO LONGO
Financiamentos podem chegar a 180 meses e não é o que a Multiplike compra.
ATUALIZAÇÃO POR ÍNDICE DE IGP-M
NECESSIDADE DE CAIXA PARA SANEAMENTO E INFRAESTRUTURA
PODEMOS CHEGAR A 48 MESES DE PARCELA
MULTIPROPRIEDADES OU MULTICOTAS
- Amplamente utilizado no mercado hoteleiro, é a venda/compra de uma pequena parte de uma propriedade;
- Pode haver retorno financeiro, mas normalmente é utilização de uma semana por ano do Hotel/Resort. O cotista pode alugar essa semana para buscar rentabilidade;
- Sacados com maior poder aquisitivo;
- Tem um alto índice de distrato;
- A obra geralmente atrasa.
COMO CONVENCER O CEDENTE A FECHAR CONOSCO
SDR E FECHAMENTO
- Somos especializados no segmento de construção civil;
- Sabemos trabalhar com obras em andamento;
- Não necessitamos de garantias reais;
- Maior agilidade na liberação do recurso (podemos liberar em menos de um mês, enquanto um CRI pode levar seis meses);
- Alto limite de liberação;
- Arquivo de retorno automático (layout para liquidação dos boletos);
- Devolução mensal da atualização do INCC e IGP-M (no CRI, a atualização fica para eles).;
- Importante sempre manter obra e fluxo de caixa em dia. Os bancos com crédito direcionado podem demorar o repasse.;
- Liberamos até 65 milhões por cedente.
Negociação – Fechamento
- Tentar identificar andamentos das obras e atrasos;
- Identificar valores dentro do nosso prazo;
- Perguntar se esses valores não estão como garantia no Banco, em CRI;
- Ser transparente quanto as possibilidades de meses a ser comprado;
- Determinar prazo para envio de documentos e planilha de Excel;
- Fugir de simulados que dependam da carteira deles, pode tornar demorado;
- Garantias geralmente giram entre 30 a 50%;
- Nós fazemos contato com o cedente após a abertura por parte do Executivo. Contato feito por especialistas em relacionamento;
- Os boletos serão emitidos pela Multiplike. Se já estiverem emitidos, deverão ser baixados antes da liberação da operação;
- Só liberamos a operação após concluído o layout dos boletos.
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